Hej Lars D,
Måske har du været lidt for hurtig på aftrækkeren! Jeg har ikke selv haft problemer med mine tyske aktier. I mit private depot trækkes der 15% tysk udbytteskat. Ligeså i mine erhvervsdepoter. Så vidt jeg ved, er der desuden en dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og Tyskland, således at betalt udbytteskat i Tyskland modregnes, når den danske udbytteskat skal betales. Da trækprocenten blot er 15%, er der heller ikke noget at hente på erhvervskontoen, da udbytteskatten i Danmark er 15% for investeringsselskabet og 22% for aktieselskaber og anpartsselskaber. Sig til hvis der er noget jeg har misforstået.

Tak for en god og grundig analyse.

Tænker du stadig, at LEG er et godt valg til en boligarkitekter, eller er der noget i risikobilledet, der har ændret sig så meget, at den ikke længere er attraktiv?

Mvh

Malthe

Hej Tahir og Jovanco,
Jeg har også stadig aktier i Aroundtown. Desværre. For kursen er jo faldet voldsomt. Jeg har analyseret aktien grundigt og ikke fundet nogle deciderede røde flag. Udfordringen for Aroundtown er at gælden er lidt rigelig høj, og at renteudgifterne må forventes at stige kraftigt i løbet af de næste fem år efterhånden som gælden omlægges. Eksempelvis steg renten på nogle hybridobligationer (ialt 569 mEUR) i januar 2023 fra 3,4% til 6,8%. Stigningen betyder en ekstra rentebyrde på knap 20 mEUR pr. år. Finanudgifterne udgjorde 508 mEUR i 2022 svarende til 41% af huslejeindtægterne. Finansudgifterne må forventes at stige år for år. Men huslejeindtægterne må også forventes at stige, så det er ikke nødvendigvis et problem. Aroundtown har en soliditet på 48% inkl. hybridkapital (relevant for obligationsejerne) og en soliditet på 35%, hvis hybrid kapital medregnes som gæld (relevant for aktionærerne). Med så høj soliditet mener jeg ikke Aroundtown er i risiko for default. Aroundtown skriver selv i en præsentation at ejendomspriserne kan falde over 40% uden at gældends kovernants overskrides. Hvis det er rigtigt, bør man ikke være nervøs. Men den lave kurs gør alligevel en nervøs, ikke sandt?

Forwart ser nøgletallene således ud:
P/E ca. 3
Udbytte procent ca. 25%
Kursindre værdi ca. 0,14
Indre værdi pr. aktie €9,30
Nuværende aktie kurs €1,00
Der er penge nok i kassen til udgangen af 2025, hvorimod mange andre selskaber i samme branche kun har til 1 år frem.

For mig ligner det en god mulighed for at supplere op. Hvad tænker du?

Hej Kristian,
Det er nok rigtigt at huslejeloftet i Tyskland er lidt af en jungle. Historikken viser dog at huslejen nøje følger indflationen over tid. Der kan selvfølgelig være år, hvor inflationen er højere end huslejestigningen. Det er givet tilfældet i 2022 og måske også i 2023. Men der vil også være år, hvor det modsatte er tilfældet. Politisk indblanding kan dog både være en fordel og en ulempe. Jeg er ikke bekymret. Jeg har tillid til at LEG Immobilien og de andre nævnte boligselskaber har styr på deres forretninger. Jeg tror de lave aktiekurser afspejler forvirring og panik blandt aktionærerne. Kursniveauet svarer til at ejendommene skulle falde mere end 30% i værdi. Det tror jeg er komplet urealistisk, men ingen kender fremtiden…

Hej Lars,
Du har ret i at jeg tidligere har skrevet pænt om Aroundtown. Men du har ikke helt ret i at den er røget ud. Aroundtown indgår fortsat i Jackson FamilieInvests portefølje og jeg ejer også aktien privat gennem min pensionsordning hos Nordnet. Jeg synes Aroundtown har gjort det godt, herunder salg af en del af ejendomsporteføljen over bogført værdi, og genanvendelse af provenuet til tilbagekøb af obligationer og aktier til underkurs. Når det er sagt, har Aroundtown mere gæld end LEG Immobilien, og som sådan er Aroundtown en mere risikabel investering.

Jeg kender ikke til status på huslejeloft i Tyskland, men det skulle undre mig, hvis de ikke har skabt en uigennemskuelig jungle – det er tilfældet de fleste steder.