Europæiske ejendomsaktier har underperformet verdensindekset med næsten 200% siden december 2009. Mange af selskaberne virker rystende billige og ligner dermed gode investeringer i foråret 2022. Eksempelvis handles det største europæiske ejendomsselskab Vonovia med 47% rabat i forhold til den justerede indre værdi.
Investering i ejendomme er et godt alternativ eller supplement til investering i aktier og obligationer. Men det kan være kompliceret, dyrt og tidskrævende, da man bl.a. skal lave budgetter, besigtige ejendomme, betale transaktionsomkostninger, finde håndværkere, afholde vedligeholdelse, betale skatter, optage lån, finde en udlejer, lave lejekontrakter, opkræve husleje, lave regnskab, indrapportere til skat mv.
En genvej til investering i ejendomme er at købe aktier i et ejendomsselskab, der ejer en portefølje af ejendomme. De fleste børsnoterede ejendomsselskaber (ejendomsaktier) er allerede i fuld drift, hvilket betyder, at medarbejderne er på plads, ejendommene er udlejet, og regnskaberne er tilgængelige mange år tilbage.
I Europa findes der over 100 børsnoterede ejendomsselskaber. De fleste danskere kender nok Jeudan, der har specialiseret sig i at eje og udleje kontorejendomme i København, og i vores broderland Sverige er der utallige ejendomsaktier med forskellige specialer.
Jeg vil i denne artikel vise nøgletal for 33 europæiske ejendomsaktier, herunder de største europæiske, de største svenske og danske Jeudan.
Performance under verdensindekset- skal efterslæbet indhentes?
Euronext har siden 31. december 2002 offentliggjort et indeks for europæiske ejendomsaktier, Euronext IEIF REIT Europe Index (ticker: REITE og REITG, Paris).
Indekset omfatter 42 såkaldte REITs fra primært Frankrig, UK, Spanien og Belgien. REITE er uden udbytter, og REITG er inklusiv udbytter. Begge indeks startede i kurs 1.000 euro pr. 31. december 2002. REITE er steget til indeks 1.504,09 pr. 20. maj 2022, svarende til et afkast på 50,4% eller 2,3% p.a. REITG er steget til indeks 3.728,83 pr. 20. maj 2022, svarende til et afkast på 272,9% eller 7,0% p.a.
Til sammenligning er verdensindekset MSCI World steget 437,3% eller 9,1% p.a. siden december 2002. REIT Europe-indekset har dermed underperformet verdensindekset med 164,4% eller ca. 2,1% p.a. over de seneste 19,5 år.
Udviklingen i REITE og REITG siden december 2009:
Kilde: Egen tilvirkning.
Som det fremgår af grafen, er de to indeks steget hhv. 121% (6,6% p.a.) og 29% (2,1% p.a.) siden december 2009. Til sammenligning er MSCI World inkl. udbytter steget 320% eller 12,3% p.a. i samme periode. REIT Europe-indekset har dermed underperformet markedet med 199% eller 5,7% p.a. over de seneste 12½ år. Det er også værd at bemærke, at investorerne har fået størstedelen af deres afkast via udbytter (4,5%) og kun henved en tredjedel af afkastet via kursstigninger (2,1% p.a.).
Hvis man i dag køber europæiske ejendomsaktier, køber man en sektor, der har underperformet markant i en årrække. Hvis man tror, at efterslæbet fra perioden 2009 til 2022 skal indhentes, kan det måske være en god idé at have eksponering til europæiske ejendomsaktier i de kommende år.
Udvalgte nøgletal for 33 europæiske ejendomsaktier
Klik for at se tabellen i stor version.
Kilde: Egen tilvirkning. Estimater ifølge Marketscreener.com.Jeg har medtaget de aktier, jeg tænker, du som læser vil være mest interesseret i. Her er navne på en række ejendomsaktier, jeg IKKE har medtaget af pladshensyn: Land Securities (UK), British Land (UK), Segro (UK), Shurgard Self-storage (Belgien), Confinimmo REIT (Belgien), Deutsche EuroShop (Tyskland), Derwent (UK), SFL Fonciere Lyonnaise (Frankrig), Alstria Office REIT (Tyskland), Grainger (UK), Aedifica (Belgien).
Som det fremgår af nøgletallene, handles mange af aktierne aktuelt under indre værdi. Eksempelvis handles tyske Vonovia omkring kurs 33,99 euro, mens indre værdi pr. aktie er opgjort til 42,82 euro. Det svarer til en vurdering på K/I=0,79. Man kan argumentere for, at tilbageholdte skatter ikke bør være en skyldig post, da selskabet kun skal betale disse skatter, hvis ejendommene sælges. Vonovias indre værdi ekskl. skyldige skatter (EPRA NTA) er senest opgjort til 63,55 euro. Vonovia handles således til K/NTA=0,53. Man kan altså med andre ord købe Europas største ejendomsselskab Vonovia med 47% rabat i forhold til den justerede indre værdi.
Det virker umiddelbart meget billigt, men pas på. Vonovia har en enorm gæld efter opkøbet af hovedkonkurrenten Deutsche Wohnen i 2021. Soliditetsgraden er opgjort til 34,5%. Gælden kan potentielt blive et problem, efterhånden som lånene udløber og skal omlægges til markedsrenten. En af Vonovias største konkurrenter hedder Adler Group. Dette selskab er kommet i alvorlige problemer på det seneste grundet høj gæld efter flere opkøb og fusioner. Adler Group har det seneste år været tvunget til at frasælge de fleste af selskabets ejendomme, i hvad der ligner et brandudsalg (LEG Immobilien har købt mange af Adlers ejendomme). Kursen på Adler Group er de seneste 12 måneder faldet 81% fra 25,5 euro til 4,82 euro, så Adler Group nu handles til K/I=0,17. Det er selvfølgelig billigt, men selskabets overlevelse er truet, så du bør være forsigtig.
Den forsigtige investor bør holde sig fra ejendomsselskaber med usædvanlig høj gæld. Selskaber med soliditet over gennemsnittet på 45,4% kan normalt betragtes som velkapitaliserede og dermed sikre, mens selskaber med soliditet under gennemsnittet måske kan komme i problemer, hvis renten stiger yderligere.
Udvikling for udvalgte aktier
Det bliver for omfattende at karakterisere og kommentere de øvrige aktier. Jeg vil i stedet vise grafer for udvalgte aktier, jeg har analyseret nærmere. Jeg håber, du finder indlægget interessant selv uden kommentarer, og måske graferne kan give dig inspiration til nærmere studier.
Vonovia:
Kilde: Egen tilvirkning.
Aroundtown:
Kilde: Egen tilvirkning.
Covivio:
Kilde: Egen tilvirkning.
Balder:
Kilde: Egen tilvirkning.
LEG Immobilien:
Kilde: Egen tilvirkning.
Gecina:
Kilde: Egen tilvirkning.
SBB i Norden:
Kilde: Egen tilvirkning.
Grand City Properties:
Kilde: Egen tilvirkning.
Jeudan:
Kilde: Egen tilvirkning.
Diös Fastigheter:
Kilde: Egen tilvirkning.
Hvis man ønsker eksponering til europæiske ejendomsselskaber, kan man vælge at købe en eller flere aktier, eller man kan vælge at købe en ETF eller investeringsforening, der har specialiseret sig i denne sektor. En mulighed er den danske investeringsforening Gudme Raaschou Europæiske Ejendomsaktier (GRIEJD, København).
Denne artikel er ikke en købsanbefaling af europæiske ejendomsaktier. Kurserne på de nævnte aktier og den nævnte investeringsforening kan stige såvel som falde i fremtiden.
Disclaimer: Thorleif Jackson ejer selv aktier i Aroundtown og LEG Immobilien.
Dette materiale er udarbejdet af Thorleif Jackson og indeholder information, der kan anses for at være en investeringsanbefaling, dvs. information som anbefaler eller foreslår en investeringsstrategi. Nordnet Bank, filial af Nordnet Bank AB, Sverige (Nordnet), har ikke deltaget i udarbejdelsen, gennemgået eller foretaget ændringer i materialet. Thorleif Jackson har ansvaret for materialets indhold,og at det lever op til gældende lovgivning og regler.
Materialet har ikke været forelagt de omtalte selskaber.
Dette materiale blev offentliggjort første gang den 24. maj kl. 13.30.
Indholdet i dette materiale udgør ikke personlig investeringsrådgivning. Det er vigtigt, at du som investor træffer dine investeringsbeslutninger ud fra din egen vurdering af information fra forskellige kilder. Nordnet påtager sig intet ansvar for direkte eller indirekte tab som følge af brug af information fra dette materiale. Materialet må ikke gengives uden Nordnets udtrykkelige samtykke.
Thorleif Jackson modtager honorar fra Nordnet. Honoraret er aftalt på forhånd og er ikke afhængig af materialets indhold eller de virksomheder, som er omtalt heri.
Det kan forekomme, at Nordnet har positioner i værdipapirer, der omtales i materialet. En sådan beholdning er da alene af administrative hensyn og uden fortjeneste for Nordnet.
Nordnet er under tilsyn af Finansinspektionen i Sverige og det danske Finanstilsyn.
Der er altid en risiko forbundet med at investere. Historiske afkast er ikke en garanti for fremtidige afkast. Finansielle instrumenter kan både stige og falde i værdi. Der er en risiko for, at du ikke får de investerede penge tilbage.