Ejendomsaktier er et godt alternativ eller supplement til almindelige aktier, idet ejendomsmarkedet normalt er ret stabilt, og fordi ejendomsaktier ofte giver et højt udbytte. Danmarks førende børsnoterede ejendomsaktie hedder Jeudan. Jeg vil i denne artikel kort præsentere Jeudan og måle aktien op mod udvalgte europæiske og globale ejendomsselskaber og ejendomsudviklere. Jeg vil også vise nøgletal for udvalgte Real Estate Investment Trusts (REITs).
Det selskab vi i dag kalder Jeudan blev grundlagt så sent som i 1990 som ejendomsselskabet EEC. Selskabet skiftede navn til Jeudan i 1999 efter overtagelsen af Ejendomsselskabet Jeudan, grundlagt i 1898. Jeudan ejer og driver kontorejendomme i København for ca. 26,4 mia. kr. Selskabet havde mindre underskud i opstartsfasen fra 1990 til 1993, der samtidigt var vanskelige år på ejendomsmarkedet. Siden et kursskifte i 1994 er det gået fremad med stormskridt under Per Hallgren, der nu har stået ved rorer i over 25 år. Omsætningen er således 51-doblet fra 30,5 mio. kr. i 1995 til 1.566 mio. kr. i 2019 svarende til gennemsnitlig vækst på 17,8% p.a. Det lyder jo helt fortryllende godt, men antallet af aktier er i samme periode øget fra 750.000 stk. til 11,09 mio. stk. Omsætning pr. aktie er dermed kun øget fra 40,7 kr. til 141,1 kr. svarende til aktiespecifik vækst på 5,3% p.a. Det er knap så inponerende.
Jeudans indre værdi er vokset fra 105 kroner i december 1995 til 669 kroner i december 2019, svarende til gennemsnitlig tilvækst på 8,0% p.a. Aktiekursen er 13-doblet fra 104 kr. i december 1995 til 1.345 kr. d. 28. februar 2020, svarende til gennemsnitlige afkast på 11,2%. Se nedenstående graf.
Det er selvfølgelig ikke bæredygtigt i længden, at aktiekursen stiger hurtigere end den aktiespecifikke omsætningsvækst og indre værdi. Som såden er der noget der tyder på, at aktiekursen er steget for meget på kort sigt. Med den nuværende aktiekurs på 1.345 kr. er Jeudan-aktien da også vurderet svarende til K/I=2,01. Som sådan er Jeudan prissat i den høje ende af de 48 ejendomsselskabet vist i nedenstående tabel. De 48 selskaber er til sammenligning i gennemsnit vurderet svarende til K/I=1,07, og hele 24 er vurderet under indre værdi. Det seneste udbytte på 12 kroner for 2019 giver et udbytteafkast på 0,9%. Det er i den helt lave ende af de 46 selskaber, der i gennemsnit giver udbytteafkast på 3,6%. Flere ejendomsselskaber giver udbytteafkast over 6%.
Det er mit indtryk at Jeudan er en særdeles veldreven virksomhed, som har været en god langsigtet investering over de seneste 25 år. Det er dog samtidigt mit indtryk, at aktien er for højt prissat/vurderet i februar 2020. Men der er mange internationale alternativer til Jeudan. Jeg er selv på jagt efter gode internationale ejendomsselskaber til Jackson FamilieInvest. Måske kan du hjælpe mig med at finde de bedste selskaber ud fra min liste på 48 internationale kandidater?
Udover ejendomsselskaber som Jeudan, der udvikler, ejer og vedligeholder udlejningsejendomme, findes der også børsnoterede ejendomsselskaber, der går under betegnelsen Real Estate Investment Trusts (REITs). Disse selskaber er underlagt særlig lovning, der fritager dem for skat, hvis de udbetaler midste 90% af den ellers skattepligtige indkomst. REITs har typisk færre medarbejdere, færre vækstambitioner og højere udbytter. REITs har desuden ofte et tæt samarbejde med et større ejendomsselskab, der leverer nye ejendomme og står for administrationen. Eksempelvis administreres Capitaland Commercial Trust, Ascott REIT og Ascendas REIT af Capitaland. Og Daiwa House Trust administreres af Daiwa House Industry. Jeg har beregnet nøgletal for 35 udvalgte REITs:
Som det fremgår, er de 35 REITs vurderet omkring indre værdi. I snit handles de aktuelt til K/I=1,00. Mange handles langt under indre værdi, og kan være interessante investeringer. Som det også fremgår, giver de 35 REITs i gennemsnit udbytteafkast på hele 6,0%.
Hvad mener du om Jeudan? Og hvilke ejendomsselskaber kan du anbefale? Er der spændende, profitabele, internationale ejendomsselskaber jeg har overset? Hvad er fordelen hhv. ulempen ved at investere i en REIT fremfor mere uafhængige ejendomsselskaber som Jeudan?
Disclaimer: Thorleif Jackson ejer selv via Jackson FamilieInvest aktier i Hongkong Land Holdings.