Thorleif Jackson
Ejendomsaktier er et godt alternativ eller supplement til almindelige aktier, idet ejendomsmarkedet normalt er ret stabilt, og fordi ejendomsaktier ofte giver et højt udbytte. Danmarks førende børsnoterede ejendomsaktie hedder Jeudan. Jeg vil i denne artikel kort præsentere Jeudan og måle aktien op mod udvalgte europæiske og globale ejendomsselskaber og ejendomsudviklere. Jeg vil også vise nøgletal for udvalgte Real Estate Investment Trusts (REITs).
Det selskab vi i dag kalder Jeudan blev grundlagt så sent som i 1990 som ejendomsselskabet EEC. Selskabet skiftede navn til Jeudan i 1999 efter overtagelsen af Ejendomsselskabet Jeudan, grundlagt i 1898. Jeudan ejer og driver kontorejendomme i København for ca. 26,4 mia. kr. Selskabet havde mindre underskud i opstartsfasen fra 1990 til 1993, der samtidigt var vanskelige år på ejendomsmarkedet. Siden et kursskifte i 1994 er det gået fremad med stormskridt under Per Hallgren, der nu har stået ved rorer i over 25 år. Omsætningen er således 51-doblet fra 30,5 mio. kr. i 1995 til 1.566 mio. kr. i 2019 svarende til gennemsnitlig vækst på 17,8% p.a. Det lyder jo helt fortryllende godt, men antallet af aktier er i samme periode øget fra 750.000 stk. til 11,09 mio. stk. Omsætning pr. aktie er dermed kun øget fra 40,7 kr. til 141,1 kr. svarende til aktiespecifik vækst på 5,3% p.a. Det er knap så inponerende.
Jeudans indre værdi er vokset fra 105 kroner i december 1995 til 669 kroner i december 2019, svarende til gennemsnitlig tilvækst på 8,0% p.a. Aktiekursen er 13-doblet fra 104 kr. i december 1995 til 1.345 kr. d. 28. februar 2020, svarende til gennemsnitlige afkast på 11,2%. Se nedenstående graf.
Det er selvfølgelig ikke bæredygtigt i længden, at aktiekursen stiger hurtigere end den aktiespecifikke omsætningsvækst og indre værdi. Som såden er der noget der tyder på, at aktiekursen er steget for meget på kort sigt. Med den nuværende aktiekurs på 1.345 kr. er Jeudan-aktien da også vurderet svarende til K/I=2,01. Som sådan er Jeudan prissat i den høje ende af de 48 ejendomsselskabet vist i nedenstående tabel. De 48 selskaber er til sammenligning i gennemsnit vurderet svarende til K/I=1,07, og hele 24 er vurderet under indre værdi. Det seneste udbytte på 12 kroner for 2019 giver et udbytteafkast på 0,9%. Det er i den helt lave ende af de 46 selskaber, der i gennemsnit giver udbytteafkast på 3,6%. Flere ejendomsselskaber giver udbytteafkast over 6%.
Det er mit indtryk at Jeudan er en særdeles veldreven virksomhed, som har været en god langsigtet investering over de seneste 25 år. Det er dog samtidigt mit indtryk, at aktien er for højt prissat/vurderet i februar 2020. Men der er mange internationale alternativer til Jeudan. Jeg er selv på jagt efter gode internationale ejendomsselskaber til Jackson FamilieInvest. Måske kan du hjælpe mig med at finde de bedste selskaber ud fra min liste på 48 internationale kandidater?
Udover ejendomsselskaber som Jeudan, der udvikler, ejer og vedligeholder udlejningsejendomme, findes der også børsnoterede ejendomsselskaber, der går under betegnelsen Real Estate Investment Trusts (REITs). Disse selskaber er underlagt særlig lovning, der fritager dem for skat, hvis de udbetaler midste 90% af den ellers skattepligtige indkomst. REITs har typisk færre medarbejdere, færre vækstambitioner og højere udbytter. REITs har desuden ofte et tæt samarbejde med et større ejendomsselskab, der leverer nye ejendomme og står for administrationen. Eksempelvis administreres Capitaland Commercial Trust, Ascott REIT og Ascendas REIT af Capitaland. Og Daiwa House Trust administreres af Daiwa House Industry. Jeg har beregnet nøgletal for 35 udvalgte REITs:
Som det fremgår, er de 35 REITs vurderet omkring indre værdi. I snit handles de aktuelt til K/I=1,00. Mange handles langt under indre værdi, og kan være interessante investeringer. Som det også fremgår, giver de 35 REITs i gennemsnit udbytteafkast på hele 6,0%.
Hvad mener du om Jeudan? Og hvilke ejendomsselskaber kan du anbefale? Er der spændende, profitabele, internationale ejendomsselskaber jeg har overset? Hvad er fordelen hhv. ulempen ved at investere i en REIT fremfor mere uafhængige ejendomsselskaber som Jeudan?
Disclaimer: Thorleif Jackson ejer selv via Jackson FamilieInvest aktier i Hongkong Land Holdings.
Hej Thorleif, I mine øjne bør du kigge meget mere mod USA end du gør på dette område. Herovre har de nogle fantastiske ejendomsselskaber struktureret som REITs, der har slået benchmarkindexet NAREIT, samt SP500 med mange længder. Personligt har jeg Realty Income, STAG Industrial, Brookfield Property Partners, Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure. Lige nu er der tilbud på Mall-REITS, da markedsdeltagerne er usikre på, hvad fremtiden byder for storcentre(Amazon-effekten), men volatilitet er jo som bekendt kilden til fremtidigt afkast, og mange af disse selskaber ejer prime real estate, der uanset hvad er mange penge værd, hvad end det så skal bruges… Læs mere
Hej Cashflowguy,
Tak for dine anbefalinger. Jeg vil kigge nærmere på de aktier du nævner. Jeg har dog bemærket en mystisk detalje ved mange amerikanske REITs. De handles ofte til høje vurderinger, eksempelvis handles Realty Income til K/I=2,6 og Hannon Armstrong til K/I=2,3. Det gør mig lidt nervøs, hvis kursen er langt højere end indre værdi. En nystartet konkurrent vil jo have K/I=1,0 eller deromkring, ikke sandt? Det ser ud til at aktiekurserne følger udbytterne snarere end indre værdi. Har du erfaring med dette fænomen? Kan du forklare hvorfor man måske ikke bør være nervøs trods de høje vurderinger?
Hej Thorleif, Først og fremmest vil jeg kort henlede opmærksomheden på, at både Realty Income og Hannon Armstrong er dyrt prissat. Jeg har selv haft dem i en årrække, og ville nok ikke købe på dagens kurs 🙂 Det var blot eksempler på interessante selskaber, som man i mine øjne bør have på en observationaliste, og være klar til at købe, når markedet giver en et tilbud. Måske det kommer i løbet af de kommende par måneder, hvem ved. Nå, tilbage til prissætning på REITs. Du har ret i, at man mange gange kan støde på hvad der kan virke… Læs mere
Hej Cashflowguy,
Mange tak for dit svar. Det giver god mening:-)
Kan man købe disse REIT igennem Nordnet? Hvis ja, hvordan? Jeg syntes ikke de kommer frem når jeg søger efter dem.
Hej Daniel,
Du kan handle de svenske, finske, tyske og amerikanske aktier og REITs via Nordnets platform. Dertil kan du formentlig også handle de engelske, franske og spanske selskaber via telefonhandel ved at ringe til en Nordnet mægler. Det er muligt kurtagen bliver lidt højere på den måde, men det kan være pengene værd. Vurder selv fordele og ulemper. Man kan ikke handle aktier noteret i Hongkong og Singapore på Nordnets platform endnu.
Hej Thorleif, er der en grund til at du ikke har Xinyuan Real Estate Co med?
Hej Thorleif. Tak for et fint indlæg – igen 😉
Deutsche wohnen (DWNI) skal denne ikke være med på listen?
Hej Bjarke,
Deutsche Wohnen burde nok have været med. Der findes virkeligt mange ejendomsaktier i Europa og andre steder. Jeg har vist nogle eksempler. Enhver investor bør lave sin egen research inden køb. Uden research giver det bedre mening at købe en sektorfond med lave omkostninger, hvis man kan finde en sådan. Er der nogen, der kender en god og billig ETF eller investeringsforening?
For dem der er interesserede i HK aktier er her en artikel fra South China Morning Post – 6 måneder gammel, men ud over corona er der ikke sket det store siden. Mange af de billige aktier er boligrelaterede.
https://www.scmp.com/business/companies/article/3033147/hazard-investments-here-are-10-stocks-buy-if-and-when-hong-kongs
Der er REITs med forskelligt fokus – f.eks. butikscentre (Wharf REIT), infrastruktur (Link REIT), kontorejendomme, privatboliger.
Hej Jesper,
Tak for link til artikel. Jeg har tilføjet Kerry Properties og Wharf REIC til tabellen. Begge selskaber virker veldrevne, profitable og attraktivt prissat. Og de giver udbytteafkast på hhv. 6,0% og 5,8%, hvilket er højt for ejendomsselskaber (kun Carmila, Klepierre, og Sino-Ocean giver højere udbytteafkast). Kerry Properties virker overraskende lavt prissat med P/E2020=6,6, P/E2021=6,3 og er tilmed lavt vurderet med K/I=0,33 (ved kurs 22,40 HKD). Ved du hvad forklaringen er på Kerry Properties lave prissætning?
Nej, det gør jeg ikke – men jeg vil gætte på at det er deres relativt store portefølje af udviklingsejendomme i Kina der trækker ned.
Jeg synes ikke der er mange REIT selskaber med fra USA.
Er der en årsag til det?
Washington Prime Group betaler en ret høj dividende og ser ud til at være godt undervejs med sin turn around.
Ville den være kvalificeret til listen?
Mvh,
Hans L.
Hej Hans,
Washington Prime Group er et selvforvaltende REIT. Der findes ikke estimater for indtjeningen, så det er svært at vurdere hvordan det går. Så vidt jeg kan se er aktiekursen faldet 87% over en åerække. Det virker ikke lovende. Jeg er mere interesseret i egentlige ejendomsselskaber som Jeudan, der øger omsætning, indtjening og udbytte år for år. Jeg har lavet en tabel med 35 REITs. Håber det er værdsat))))
Jeg synes Jeudan i flere år har været gode til fjerne fokus på, at at de tabte store beløb på fejlslagne rente dispositioner som følge af de spekulerede i rentestigninger tog fejl. Synes ikke deres udbytte op 0,90% er godt i en tid hvor de kan belåne aktiverne med en rente tæt på 0 procent. Pengene burde vælte ind. Og det sker ikke. Tænker ikke det er så veldrevet som man tror. Blot mine betragtninger. Er ikke aktioner og ikke aktieanalytiker og ej i aktiemarkedet.
Hej Skovsgaard, Man kan kritisere Jeudan for lave udbytter, mange kapitaludvidelser og høje lønninger til ledelse og bestyrelsen. Men man må anerkende ledelsens dygtighed og sikre hænder. Jeudan har gjort det godt og fortjener stor ros. Enhver medalje har en bagside. Bagsiden ved lave udbytter er større opsparing/større investeringer. De lave udbytter betyder i mine øjne, at væksten er højere end ellers. Altså et plus. Jeg er mere i tvivl om hvor vidt de mange kapitaludvidelser har tjent aktionærernes interesser. En fordel er, at der er flere aktier til at bære selskabets omkostninger. Med færre aktier ville administrationsprocenten formentlig være… Læs mere
Hvad er et ejendomsselskab eller en ejendomsaktie? Jeg synes Jeudan må betegnes som et typisk ejendomsselskab, idet selskabet primært ejer en portefølje af kontorejendomme. Det er Jeudans strategi at beholde alle ejendommene på ubestemt tid. Disse ejendomme er altså ikke til salg. Jeudan bruger dog en stor del af selskabets overskud til at geninvestere i forbedringer og til køb af nye ejendomme. Selskabet forfølger altså en vækststrategi, der har medført høj vækst over årene. De fleste REITs har en mere statisk forretningsmodel, hvor stort set hele overskuddet udbetales som udbytter, og der derfor ikke er meget plads til vækst udover… Læs mere
Er Baltic Horizon Fund det du vil kalde REIT? De udlodder også næsten hele overskuddet, og laver til gengæld emisioner når de vil købe flere ejendomme (hvilket de regelmæssigt gør).
Hvorfor indgår Selvaag Bolig ikke i denne opgørelse ?
Hej Alexander,
Selvaag Bolig er et selskab, der udvikler og bygger ejendomme (primært ejerboliger) med henblik på salg. Selskabet kan bedst betegnes som en developer. Selvaag Bolig er ikke et ejendomsselskab i mine øjne, og bør derfor ikke optræde i en oversigt over ejendomsselskaber. Se også min kommentar til Jesper ovenfor.
Jeg har Daiwa House Industry Co Ltd i min portefølje (ticker 1925.JP) – den er ikke med på din liste.
Enig at ejendomsaktier er en vigtig kategori – aktier, ejendomme, ædelmetaller, kontanter.
Måske listen burde skælne mellem udlejere og udviklere.
Hej Jesper, Daiwa House Industry skulle måske have været med i tabellen. Og dog. Jeg er på jagt efter ejendomsselskaber og ikke developers/entreprenører. Så vidt jeg kan vurdere, er Daiwa House Industry et entreprenørselskab, der udvikler og bygger ejendomme (primært boliger) med henblik på salg. Den slags selskaber kan bedst betegnes som developers. Der findes et selskab, der hedder Daiwa House REIT Investment Corp. Dette selskab er et såkaldt Real Estate Investment Trust (REIT). Det specielle for REITs er, at de er fritaget for selskabsskat, hvis de udbetaler mindst 90% af den ellers skattepligtige indkomst. REITs har en markant lavere… Læs mere
Ja, det er rigtigt – boligudvikling i Japan er interessant. Mange boliger bliver ikke mere end 30 år gamle. Istædet for at sætte et gammelt hus istand, så river de det gamle ned og sætter et nyt et op. REITs er populære i Singapore og Hong Kong – som du sikket ved. Tøver selv lidt med flere af dem fordi de er steget en del i kurs de sidste par år – f.eks. Ascendas REIT (Singapore) og Link REIT (823.HK). I HK er der nogle få store landlords/udviklere – ejet af tycoon familier. Du har Sun Hung Kai og Wheelock… Læs mere
Hej Jesper, Swire Properties skulle helt klart have været med. Det er et rendyrket ejendomsselskab som Jeudan, og det er otte gange så stort som Jeudan målt på omsætning og markedsværdi! Swire Properties er attraktivt prissat med P/E2019=6,7 og K/I=0,47. Indtjeningen er høj i 2019 grundet frasalg af 2-3 ejendomme over bogført værdi. Baseret på estimaterne for 2020 og 2021 er Swire Properties prissat svarende til P/E2020=16,6 og P/E2021=15,9. Det er værd at bemærke, at Swire Properties har meget lav gæld svarende til ca. 6% af egenkapitalen. Faktisk er Swire Properties med soliditet på 85,6% det mest solide selskab i… Læs mere
Japan river husene ned igen efter 30 år, fordi de er ødelagt af jordskælv. Kun de gammeldags huse lavet af simpelt træ og en slags papir er smidige nok til at modstå regelmæssige jordskælv, de andre falder langsomt fra hinanden.
Kender I et japansk selskab som bygger huse? Har tænkt på at det måske også kunne være en mulighed.